경관심의 대상 및 절차 (서울특별시 기준)

> 경관심의의 정의

**경관심의(景觀審議, Landscape Review)**란, 건축물·도시개발·공공시설 등의 계획이 주변 경관과 조화를 이루도록 하기 위해 실시하는 심의 절차를 의미합니다.

1. 목적

• 도시 및 자연경관 보호: 무분별한 개발로 인한 경관 훼손 방지
• 조화로운 도시 환경 조성: 건축물과 주변 환경의 균형 유지
• 공공성 및 미적 가치 향상: 시민들이 쾌적한 환경을 누릴 수 있도록 보장
• 역사·문화적 가치 보존: 전통경관 및 문화유산 보호

2. 경관심의 주요 검토 사항

• 건축물의 디자인, 색채, 높이, 배치
• 주변 환경(자연·도시경관)과의 조화 여부
• 조망권 및 일조권 영향
• 공공 공간 활용 및 보행자 환경 개선 여부
• 경관계획과의 부합 여부

 

> 서울특별시의 경관심의 대상

1. 경관지구 내 건축물: 높이 3층 또는 12미터를 초과하거나, 건폐율이 30%를 초과하는 건축물.
2. 중점경관관리구역 내 건축물: 경관계획에서 정한 기준에 따라 경관심의 대상으로 지정된 건축물.
3. 공공건축물: 「건축법」 제11조에 따른 허가(협의) 대상 건축물로서, 지방자치단체, 공공기관 또는 지방공기업이 건축하는 건축물.
4. 다중이용건축물: 연면적 5,000㎡ 이상 또는 16층 이상의 건축물로, 「건축법 시행령」 제2조제17호 가목 및 나목에 해당하는 건축물.

중점경관관리구역의 세부 기준은 다음과 같습니다.

• 역사도심: 개별 건축물은 5층 이상, 공동주택은 모든 층수.
• 한강변: 개별 건축물과 공동주택 모두 7층 이상.
• 주요 산 주변: 개별 건축물과 공동주택 모두 6층 이상.

 

> 서울특별시 경관심의 절차

1. 경관심의 신청

• 사업자는 건축허가(협의) 신청 이전 또는 개발사업 시행 인가 이전에 경관심의를 신청해야 합니다.
• 신청 서류:
  • 경관심의 신청서
  • 경관계획서(설계 도면, 배치도, 조감도, 투시도 포함)
  • 주변 환경과 조화를 설명하는 자료
  • 기타 관계 법령에서 요구하는 서류

2. 서류 검토 및 접수

• 서울특별시 또는 관할 자치구에서 제출된 서류를 검토하고 접수 여부를 결정합니다.
• 서류 보완이 필요한 경우 신청자에게 보완 요청이 전달됩니다.

3. 경관위원회 심의

• 서울특별시 경관위원회 또는 관할 구청 경관위원회에서 심의 진행
• 심의 주요 내용:
  • 건축물 디자인, 색채, 높이, 배치 검토
  • 주변 환경 및 조망권 영향 검토
  • 경관 조화 및 공공성 여부 평가

4. 심의 결과 통보

심의 결과는 승인, 조건부 승인, 재심의, 부결로 나뉩니다.

1. 승인: 경관심의를 통과하여 사업 진행 가능
2. 조건부 승인: 일부 항목 수정 후 승인
3. 재심의: 주요 사항 보완 후 다시 심의 진행
4. 부결: 심각한 경관 저해 요소가 있어 승인 불가

5. 보완 및 재심의 (필요 시)

• 조건부 승인이나 재심의 판정을 받은 경우, 요청된 사항을 보완하여 다시 심의를 받아야 합니다.

6. 최종 승인 및 사업 진행

• 심의를 최종 통과하면 건축허가(협의) 절차를 계속 진행할 수 있습니다.
• 경관심의 완료 후에도 공사 중 이행 점검이 있을 수 있습니다.

추가 참고 사항

• 심의 신청은 서울시 건축기획과 또는 관할 구청을 통해 접수합니다.
• 신청 시 서울시 경관심의 운영 기준 및 가이드라인을 반드시 참고해야 합니다.

 

서울특별시 경관심의 시기

 

1. 사업 초기 단계 (계획단계 심의)

• 도시개발사업, 대규모 건축물, 공공시설 등은 사업계획 수립 단계에서 경관심의를 받아야 합니다.
• 대상: 신축, 재개발·재건축, 대규모 개발사업 등
• 심의 목적:
  • 사업이 주변 경관과 조화를 이루는지 검토
  • 주요한 경관 훼손 요소를 사전에 방지
  • 기본적인 디자인 방향 설정

2. 건축허가(협의) 전 (설계단계 심의)

• 건축물의 허가(협의) 신청 이전에 경관심의를 진행해야 합니다.
• 대상: 일정 규모 이상의 건축물(연면적 5,000㎡ 이상 또는 16층 이상 등)
• 심의 목적:
  • 건축물의 형태, 색채, 재료 등 구체적인 디자인 검토
  • 조망권, 공공성, 녹지 및 자연환경과의 조화 확인

3. 변경 심의 (필요 시)

• 경관심의를 받은 이후, 설계 변경(높이, 배치, 디자인 변경 등)이 발생한 경우 다시 심의를 받아야 합니다.
• 대상: 기존 심의 승인 후, 변경 사항이 발생한 사업

4. 사업 완료 후 사후관리 (이행 점검)

• 경관심의에서 승인받은 계획이 실제로 이행되었는지 점검합니다.
• 심의 내용과 다르게 시공될 경우 추가 조치가 요구될 수 있습니다.